임대차 소액임차인의 최우선변제권이란 무엇인가요
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1.소액임차인의 우선변제권이란 무엇입니까 ?
소액임차인의 우선변제권은 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위저당권자 등 모든 권리자보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 되는 것을
의미합니다. 그런 면에서 단순히 임차주택의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력과 다르고, 확정일자는 갖춘 날을 기준으로 하여 경매절차에서 순위에 따라 변제를 받게 되는 일반 임차인의 우선변제권과 다릅니다.
2.소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 무엇입니까 ?
소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 주택임대차보호법 시행령에 규정되어 있습니다.
현행법(2021. 5. 11. 개정)에 따르면 서울의 경우 보증금 1억5천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하며, 5천만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 수도권 과밀억제권역과 세종, 용인, 화성, 김포시의 경우 보증금 1억3천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하고, 4천3백만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
광역시와 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시의 경우 7천만원 이하 보증금이 소액임차인에 해당하며 2천3백만원까지 최우선변제를 받을 수 있고, 그밖의 지역은 6천만원 이하의 보증금이 소액임차인에 해당하며 2천만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
주의할 점은 시행령의 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대해서는 종전의 규정을 적용하게 됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대해서는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음에 유의하셔야 합니다.
예컨대 2021. 5. 11. 이후에 서울에서 1억5천만원에 주택을 임차한 경우, 해당 임차주택에 2021. 1.에 설정된 저당권이 있다면 소액임차인의 보호를 받을 수 없습니다.
소액임차인의 우선변제권은 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위저당권자 등 모든 권리자보다 우선하여 경매절차에서 배당을 받게 되는 것을
의미합니다. 그런 면에서 단순히 임차주택의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력과 다르고, 확정일자는 갖춘 날을 기준으로 하여 경매절차에서 순위에 따라 변제를 받게 되는 일반 임차인의 우선변제권과 다릅니다.
2.소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 무엇입니까 ?
소액임차인의 우선변제의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 주택임대차보호법 시행령에 규정되어 있습니다.
현행법(2021. 5. 11. 개정)에 따르면 서울의 경우 보증금 1억5천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하며, 5천만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 수도권 과밀억제권역과 세종, 용인, 화성, 김포시의 경우 보증금 1억3천만원 이하인 경우 소액임차인에 해당하고, 4천3백만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
광역시와 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시의 경우 7천만원 이하 보증금이 소액임차인에 해당하며 2천3백만원까지 최우선변제를 받을 수 있고, 그밖의 지역은 6천만원 이하의 보증금이 소액임차인에 해당하며 2천만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.
주의할 점은 시행령의 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대해서는 종전의 규정을 적용하게 됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대해서는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음에 유의하셔야 합니다.
예컨대 2021. 5. 11. 이후에 서울에서 1억5천만원에 주택을 임차한 경우, 해당 임차주택에 2021. 1.에 설정된 저당권이 있다면 소액임차인의 보호를 받을 수 없습니다.
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